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買房子 房屋貸款流程與房貸條件 你要了解的小知識有哪些 ?

買房子

要買一間房子想安穩過日子, 自備款都準備好了 , 可是申請房屋貸款要準備什麼資料呢? 還有房貸方案千百種 , 而且貸款程序又好複雜 , 到底該怎麼辦 ? 這些通常都是大家心裡頭的困擾 , 還不少人都很擔心 , 不知道要怎麼樣才能跟銀行貸款成功 , 所以今天念波要跟帶各位認識一些房屋貸款的基本知識

 

房屋貸款的申請條件與考量因素

年齡限制

年滿20歲到70歲:申請貸款年齡需要達到20歲才能夠申請 , 不管是房貸、車貸等都一樣 , 不過還要在看信用分數、薪資穩定程度等評估 , 來審核房屋貸款

房屋年齡

在20年以內:蠻多人會選擇買老房子因為房價比新房子低 , 但屋齡過高 , 而且實際使用坪數也較多 , 都是會影響房屋貸款成數的原因 , 而且銀行也會考量轉賣的風險高 , 所以就比較難貸款成功

 

認識房貸抵押物

(1)基本型抵押物 :

在申請房屋貸款時 , 有住宅、透天別墅、商鋪、小套房這四種較為常見的類型的房屋低抵押物 , 當然坪數大小就會影響銀行貸款的成數 , 以小套來看15坪以上比較好 , 不然房屋貸款的成數會不高

(2)惡性抵押物 :

最常見的就這兩種 , 海砂屋、凶宅 , 這種都是惡性房屋 , 自然銀行就會直接拒絕了

(3)抵押物的基本條件 :

多數房屋抵押物的要求為 , 土地與建築物證明齊全 , 無產權糾紛且產權明確 , 還有就是能夠上市進行買賣交易的房產 , 除了上敘基本條件是一樣的 , 但是每家銀行還會有額外不同的審核條件 , 這方面有問題可以諮詢有專業的代辦貸款公司 , 就能夠避免退件聯徵的問題

 

信用評分的影響

房屋貸款屬於抵押物類貸款 , 但是個人的信用評分還是會多少有點影響 , 也就是說你的信用不優 , 收入不穩定 , 就無法爭取到好的房屋貸款方案 , 如果說你要申請抵押物貸款 , 2年內不要有遲繳款項3次以上 , 所以記得準時繳款

 

自備款準備多少?

1.自備款

所謂的自備款就是 , 買房子要付的頭期款 加上 入住後的裝潢或是家具等等費用

2.那麼自備款到底該準備多少呢 ?

建議自備款大約準備2到4成左右 , 因為銀行可以申請到的房貸金額有7 到8成 , 不過要提醒一點就是除非房屋條件很好 , 不然一般要找到銀行能夠核貸那麼多金額的基本上很難 ,

例如 :某房子經過銀行估價是800萬 , 房貸成數是7成 , 也就是800萬可以貸款到560萬 , 800萬扣掉560萬 剩下240萬就是你自己要先付給對方的頭期款 , 那自備款就要準備320萬左右 , 也就是自備款不能剛好3成 , 你還要考慮到入住後的支出 , 因此就要超過3成以上 , 也就是3.5成或是4成

當然如果你有準備充分 , 會是有專業的人協助你 , 或是可以提高貸款成數8成都有可能的 , 那麼準備自備款的壓力就沒那麼大了

 

申請銀行房貸要準備的文件如下

 

 

1. 借款人與保證人財力證明(近六個月)4. 土地及建築改良物登記簿謄本
2. 借款申請書5. 房地買賣契約書
3. 身分證、印章及戶籍謄本或戶口名簿影本

 

買房子需要知道,申請房貸的步驟

 

如果各位知道要考量哪些因素與條件 , 也準備好自備款 , 那麼現在帶各位了解一下申請房貸的流程

 

步驟一、事先為房子進行估價 :

目的就是 , 要預測最後銀行他們內部審核後估算的房價 , 第一次估價和最後的估價不一定一樣 , 但是如果不事先鑑價你也不知道 , 到底貸款到多少 , 所以是先估價很重要

 

♦ 請銀行專員與不動產估價師估價:

請不動產專業估價師或銀行專員 , 先為你要買的房子進行估價 , 建議多方估價比較保險 , 也能從這幾個評估的價格進行比對 , 例如請 : 你同事請三方進行鑑價評估 , 匯豐銀行專員評估700萬、玉山銀行專員評估800萬與不動產估價師評估700萬 , 當然700萬可信度就很高了 , 所以多方比較估價的結果很重要

這邊提醒一下 , 事先進行估價後 , 銀行提供的貸款能貸到的成數 , 只是預測的結果 , 因為在後續審核的時候 , 銀行還會自己在對房子進行一次估價 , 並考量你自身條件等因素 , 才會決定你的房屋貸款成數

 

步驟二、銀行方案的詢問與選擇 , 關係貸款成數等等 :

等等都是各位在選銀行方案的考量 , 但是銀行千百種方案很多 , 當然如果有時間可以自己做功課 , 上網或打電話問銀行專員 , 可是如果怕花時間很多 , 又不了解該如何選擇哪家銀行有適合自己的方案 , 我推薦可以找代辦公司 , 並將自己的需求與條件告訴它 , 他就能幫你進行整合比對 , 從中謀合出適合你的方案 , 並且詢問你是否需要申請 , 這樣能大大節省時間與成功的機會喔 !

 

(1)自行去篩選銀行方案 :

不動產事先估價之後 , 你可以依照估價的金額詢問銀行專員哪些方案貸較優 , 但是銀行方通常給出的多種方案不一定適合你 , 你也要小心不要被專業話術蒙蔽雙耳 , 畢竟買房子是一件很慎重的事情 , 絕對不可以憑直覺做出選擇 , 所以要多家銀行進行詢問 , 才能夠找到適合自己的專案

 

(2)委託專業貸辦公司 :

不過要自己一家一家問太花時間了 , 自己又沒有專業知識可以應對 , 可以先免費線上諮詢專業的代辦貸款公司 , 說出你的需求跟條件 , 代辦公司的理財顧問會依照你的估價與條件等跟銀行方進行方案的謀合 , 並替你篩選出適合的方案供你選擇 , 如果沒有事先估價也可以請代辦公司幫你估價看看

如果你沒有事前估價 , 則可以在諮詢的時候請代辦公司的房地產估價師幫你進行鑑價

 

步驟三、準備資料開始申請房貸 :

(1)自己去申請 :

選擇好銀行方案之後 , 就是正式填寫房屋貸款申請書 , 並提供申請資料 , 基本的資料在上面有提到 , 假如你的條件不優秀的話 , 建議提供保證人 , 目的就是要讓貸款的銀行知道你的信用良好 , 有還款的能力 ,

銀行才能夠提供較優位的條件借錢給你

(2)委託代辦代書申請 :

如果你免費詢問代辦公司 , 決定委託也能夠解省大筆時間 , 也不會毫無方向 , 除了上面提到的基本貸款資料 , 代辦公司還會告訴你提供那些資料還會更加分 , 而且有些什麼政府房貸優惠 , 或是搭配其他像是抵利型、寬限期哪類型的貸款 , 只要你能夠提供自己想要的需求 , 代辦代書也會依照專業的知識幫你搭配與篩選 ,

步驟四、銀行內部對房子估價 :

(1)重新為房子鑑價 :

銀行收到貸款申請人的資料 , 之後會再進行一次鑑價 , 就算你之前是請申請貸款的銀行進行估價 , 貸款銀行還是要重新估算價格

(2)決定鑑價結果的因素 :

銀行內部會依照地理位置與周遭環境、坪數大小、舊屋新屋等等因素 , 來評估房屋價格

 

步驟五、銀行審核貸款人的條件 :

鑑價完之後會先拉聯合徵信紀錄 , 就是所謂的聯徵紀錄 , 確認你的信用條件有無符合標準 , 並且會審核借款人或是保證人的基本條件、職業與服務年資、還款能力等等資料 , 之後進行房屋鑑價與你個人的資料條件等進行比對 , 判定是否給予貸款過件核准 , 如果核准會決定你的貸款條件(例如 : 利息、成數、貸款年限等等)

 

步驟六、貸款申請人與銀行對保、簽約 :

申請人貸款過件成功後 , 銀行會當面向你說明房屋貸款的條件 , 這些都要記住 , 並確認貸款總金額正確與否、貸款年限、貸款利率可能的變化 、違約金的年限、罰則比例等等 , 接下來就是與銀行對保、簽約 , 簽約之後銀行貸款專員 , 會幫你開設房屋貸款的帳戶 , 用途就是之後進行撥款和繳款用

記住簽約完成後 , 一定要向銀行拿副本保存

 

步驟七、房屋抵押權的設定 :

(1)抵押權設定金額 :

簽完約之後 , 需要攜帶「土地權狀、房屋權狀」等 , 自行或是代書到「地政局」辦理土地登記 , 抵押權設定金額為貸款金額的1.2倍 , 所謂的1.2倍是指 , 貸款一千萬 , 銀行則會設定為貸款金額的1.2倍 , 也就是一千兩百萬 , 那麼地政規費就要付一萬兩千元

為什麼設定1.2倍? 是因為銀行會擔心債務人不繳利息 , 會產生利息違約金等費用所以多設定2成 , 到時候如果銀行要拿回本金 , 就會進行拍賣程序 , 也就是這期間所滋生的利息違約金費用 , 會拿這2成去計算

不過不用擔心 , 如果繳息正常 , 只要清償一千萬貸款 , 銀行就會消除那2成 , 所以並非真的一千兩百萬

(2)強制保險 :

會強制抵押權人「投保火險」與「地震險」 , 保險費由貸款申請人負擔 , 一年一期並規定到貸款繳清為止

 

步驟八、銀行向房貸申請人撥款 :

完成上述所有步驟後 , 銀行會與借款人、代書、履約保證公司→確定交屋的日期 , 並撥款給借款人 , 也就是撥到你的辦理的貸款帳戶 , 之後每個月只要把繳款的錢存進該指定帳戶 , 就會完成扣款

 

大多數人都對房屋貸款的流程不熟悉 , 而且房屋貸款安案千百種 , 申請條件、貸款年限、貸款成數等等都要注意 , 要找到這些資料就需要花上一大筆時間 , 因此念波希望今天這篇文章能夠幫助到各位 , 如果各位朋友想要了解代辦公司 , 在決定是否請代辦公司幫忙的話 , 那麼建議你看這兩篇代辦貸款公司 是什麼?貸款出問題找代辦代書協助的理由【OK忠訓國際Ptt 評價如何? OK忠訓國際貸款的真實案例分享 – OKBank】文章

 

最後推薦【二胎增貸 兩種房屋貸款的比較表 讓你看懂差異性】這篇文章給各位讀者


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