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房屋權狀 看不懂怎麼辦? 5分鐘帶你看懂房屋權狀,避免買賣糾紛 

對於購屋的朋友來說 , 最怕的事情就是付了錢卻拿不到產權 , 或是拿到有問題的產權 , 如果是透過有信譽的房屋仲介公司買房子 , 房仲業者可以幫你做好產權調閱的動作 , 不過房屋買賣市場上有許多是屋主自售 , 這個時候就要買房子的人自行做好功課才能保障自身權益。

由於房屋權狀(土地權狀)登載項目較繁雜 , 對於初次購屋的朋友們要判讀其中的內容會覺得困難 , 那麼要怎麼看懂房屋的身分證呢? 今天小波將向朋友們分享如何看懂房屋權狀(土地權狀)的竅門。

希望各位在買賣屋子的時候能夠避免一些認知上的糾紛

 

教你如何看懂二狀

 


▲所謂的二狀就是指「土地所有權狀」與「建物所有權狀」

 

土地所有權狀

首先先看左邊的土地所有權狀範例圖 , 這裡有3個地方要重點注意

坐落 : 房產與土地的位置 , 通常會標明在哪個縣市哪一段 , 如竹北市xx段/xx小段。屋主的土地有幾筆 , 就應該要有幾張土地所有權狀喔!

地目 : 這項必須要留意的地方 , 地目的標示一般是「建」 , 如果發現有「道」 , 就要小心應該是道路預定地 , 就有被政府徵收改建成道路的可能

所有權人 :  這項包括賣方、屋主及代理人 , 首先要注意的地方是所有權人的名字與身分證號碼 , 是否和屋主是同一個仁;如果賣方和屋主是不同人 , 就要留意賣方的代理權 , 代理權確定要有下面三種證明文件

(1)印鑑證明 (2)蓋印鑑章之授權書 (3)身份證明文件

 

建物所有權狀

接下來看右邊建物所有權狀範例圖 , 這裡需要注意符合、變更等等問題

需要特別注意以下資料是否一致 :
(1)所有權人、權狀字號 :有沒有與賣方相同 , 如果不一樣 , 表示有可能是屋主的偽造權狀 , 這樣容易有糾紛也可能會無法過戶
(2)坐落 、 地號 :建物所有權狀的坐落與地號等於土地權狀坐落與地號

權力範圍 : 能夠看出所有權人是否與別人共同持有 , 或者是個別持有。 例如 : 假如看到****1分之1**** 代表式一人擁有;****10分之1****表示10個人平均持有

 

三種要注意的面積 

在權狀上面的標示「面積」的部分指的是主建物的面積 , 「總面積」的部分會加上其他建物 , 如樓中樓、夾層等;「附屬建物」如陽台或是花台等等 , 會在權狀上面分別標明;「共用部分」就是公共設施面積(簡稱公設) , 而全部加起來就是權狀的登記面積。 在為各位整理重點如下

(1)主建物坪數面積 : 指的是室內面積 , 包括客廳、餐廳、書房、臥室、衛浴及廚房等等。
(2)附屬建物面積: 附屬建物指的是陽台、花台、露台等等如果不是實際可以使用的範圍 , 建議面積比例不宜過高
(3)公設面積:共用部分等於公設 , 建議公設比不宜過高。因為沒有標準的合理公設比 , 所以建議如下圖


通常銀行不喜歡公設比過高的房子 , 因此公設比過高就可能會影響房貸利率

 

1987年之前的房子 , 公設多合併在主建物裡 , 建物的平面圖並沒有標明公設 , 老舊公寓常常會被誤以為零公設 , 但事實是公設佔比不高。到了1994年10月之後只要是共用部分就要額外採用「公設登記」 , 不行與主建物混同登記。2005年建築發歸修改後 , 8樓以上必須設置雙逃生梯、11樓以上必須要有排煙室等 , 至此使用的公設比愈來愈高了! 加上市場需求 , 現今的房屋建築的公設比30%起已是常見的現象 , 另外要注意沒有頂蓋的設施部會計入公設面積 , 所以空中花園、露天泳池等等都不會列入公設比計算。

那麼要怎麼知道公設比率呢 ? 

首先要先了解土地面積換算坪數的公式 :
看過權狀範例圖後 , 各位朋友都了解 , 面積計算不是我們常用的 「坪」而是「平方公尺」 , 那麼如果要換算成坪數公式是  平方公尺 x  0.3025 = 1坪

公設比面積的公式為 :  擁有公共設施坪數 ÷ 總坪數/權狀坪數(總面積) × 100%  = 公設比

 

車位與公設的關係 , 這些關鍵點必須知道

(1)車位與公設分開計算 : 有些權狀的公設有包括車位 , 所以記得要分開計算 , 不可計入公設比或是房屋權狀內
(2)有些無明確「車位面積」 :  如果權狀沒有明確標示出「車位面積」, 通常都要在公設面積中 , 找出大約10~13坪左右的產權 , 這是1個車位可能的車位面積
(3)車位價錢 :  車位的購買都是以單價計算 , 不以面積計算

權狀坪數的計算公式為 : (總面積+附屬面積+(共用面積X權利範圍) )X0.3025=權狀坪數 , 車位另行計算

以文章開頭的某建物華廈權狀圖為例子:
權狀的坪數:(71.88+8.99+( 459.46 X 42/1000))X0.3025= 30.30坪
車位的坪數:(328.33 X 1/10)X 0.3025= 9.93坪

要小心不法/不良的房仲業者的詐欺廣告:
上面計算完我們知道權狀坪數為30.30坪 , 假設該地區的一坪價格為40萬 , 一個車位150萬
→ 那麼此房產建物正確價格 為 30.30×40+150=1362萬 (公式30.30×坪價 + 車位價) , 另外房仲業者可能會誇大權狀坪數 , 如果誇大後的坪數為36.30坪 , 那麼經過計算36.30×40+150=1602萬(公式36.30×坪價 + 車位價) , 陷阱廣告的價格為1602萬元 , 以這個例子來看就貴了240萬了(1602萬減去1362萬=240萬)

 

 

教你如何看懂二本

土地及建物謄本:

1.如何避免偽照謄本 : 要避免權狀的偽造 , 最好的方法就是向地政機關調閱謄本

2.謄本主要分成 : 「所有權部」、「他項權利部」以及「標示部」

 

(1)標示部 : 標示出了土地 / 建物的面積與公告現值
(2)所有權部 : 主要標明所有權人的所有權狀權、權利範圍與住所
(3)他項權利部 : 可以從標示項目看出建物/ 土地 的權利、權利的種類與狀況等

 

 

注意事項

學會觀看謄本可以避免許多陷阱 , 下面分享5項注意事項 , 讓各位朋友能夠避免這些陷阱
(1)注意是否偽造權狀 : 要特別注意權狀字號與所有權人 , 是否跟賣方相同 , 如果不一樣 , 就可能是屋主偽造權狀 , 會容易有糾紛或是無法過戶的問題產生
(2)其他登記事項 : 假若發現有限制登記、查封等等字眼 , 就無法交屋喔!
(3)產權是否有瑕疵 :  有些建物不只一筆坐落的土地 , 因此必須要核對共同擔保地號與建號有沒有與權狀一樣 , 以防範屋主只有拿一塊土地做出售
(4)能夠看出屋齡 : 謄本上建築完成的日期 , 可以計算建築房屋的屋齡
(5)建築物的用途 : 檢查建物是否是住宅用途 , 或是工業廠房 , 這樣能避免買到工業住宅喔!

 

權狀遺失如何辦理?

 


資料來源 :  地政事務所網站

 

一、受理機關:可至土地所在地地政事務所辦理
二、應備文件:
(一)所有權人親自辦理者 , 請檢附登記申請書、切結書、身分證影本、印章。
(二)代理人申辦者 , 請檢附登記申請書、切結書、所有權人身分證影本、所有權人印鑑章、所有權人印鑑證明、代理人之身分證及印章。
三、辦理程序:
(一)所有權人親自辦理者 , 收件-計收規費-審查(未附印鑑證明者 , 所有權人提出國民身分證正本 , 當場於申請書或登記原因證明文件內簽名 , 並由登記機關指定人員核符後同時簽證)-公告30天-公告期滿無人提出異議-登簿-繕發書狀。
(二)代理人申辦者 , 收件-計收規費-審查-公告30天-公告期滿無人提出異議-登簿-繕發書狀。
四、費用:每張書狀費80元。

 

在買房子時 , 大家都會怕買賣糾紛 , 所以買房屋不但要看房 , 也要看房屋的身分證 , 每棟不動產的權狀、謄本、地籍圖等房屋資訊 , 多少都懂一些 , 這樣就能夠讓糾紛發生的機率降到最低 , 希望今天這篇文章可以幫助各位朋友 , 都都能避免房屋買賣糾紛

 


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